買房抗通膨,為什麼通膨會讓房貸變少?

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開始之前,讓我先介紹一下『zoe房地產小教室』

我的興趣是看房,2019那年預計買房,為了不當盤子,我靠著閱讀大量房地產書籍、網路資訊跟實際看房經驗,成功用非常滿意的價格買下人生第一間房。目前累積近百間的賞屋經驗,包含大樓、透天別墅,坪數從20到200坪都有。常在iG限動分享賞屋跟房地產小知識。

『時間花在哪成就就在哪』藉由看房能夠了解總經局勢對市場房價波動影響之外,跟賣方溝通也增進了我的談判技巧。總而言之因為這個興趣讓我無師自通,幫身邊許多朋友要買房的看格局圖之外,也提供很多素人買房要注意的事。現在,我也想把這些小知識用簡單易懂的圖文分享給你們。

今天我們會討論以下三個主題

通膨是什麼?你一定要知道!

還記得美國聯準會在去年(2022)史無前例大升息後,全球經濟走勢跟著大翻轉的新聞嗎?今天我們不討論因為疫情啟動QE(量化寬鬆)後帶來的房價影響,我把重點放在跟我們比較相關的『通貨膨脹』與『房貸』之間的影響。

我相信很多人可能路覺得“通膨好抽象喔”、“跟我這小小上班族無關吧”“反正我又沒有要買房子”等等

千錯萬錯!雖然通膨可能是一個抽象的概念,但它確實影響著每個人的生活。通膨會導致物價上漲,進而降低購買力,使得同樣收入的人買不到原本可以買到的東西。而我認為通膨對上班族的影響更為明顯,因為上班族收入通常比較固定的,即便我在外商也是一年才調薪一次,還要看過去一年績效來決定調薪幅度,若沒有高於通膨率等於沒成長啊!如果薪資沒有相對應的調整,那麼人的購買力就會降低,進而影響自己的生活品質。這個現象對上班族的人來說就像溫水煮青蛙,慢慢的就會不想努力了!所以即使你是一個小小上班族,通膨仍然是你需要關注的重要議題,了解通膨的影響以及如何應對通膨對你的財務計劃至關重要!

那我簡單介紹一下通膨是什麼?這陣子大家應該都能明顯感受到物價上漲,以前一顆茶葉7塊錢,現在一顆要13塊、或是在價格不變狀況下,但便當裡的飯菜量都比以前少,這就是『通膨』

簡單來說就是自己荷包裡的錢縮水了|用經濟學專業的說法就是:金錢實質的購買力下降

為什麼通膨能讓房貸變少?

從上面解釋我們知道了金錢購買力會被通膨吃掉,舉個例子,以每年平均3%的通膨率來說,今年我在銀行裡存了100萬,明年實質購買力就剩下97萬了(但戶頭上仍顯示100萬)反過來說『負債』也是一樣的道理,原本還有100萬的貸款,但明年這些錢會因為通膨而貶值,實質就剩97萬了。

我相信很多人聽到這仍不理解,你一定想問:『但是我繳的房貸(或貸款)沒有變少啊?』沒錯!帳面金額不會變少,因為金錢還有分『實質』跟『名目』,我們討論的通膨通常講的是實質,而貸款金額或是你手上的現金、薪水就是名目,實質購買力下降,但名目金額不會變(好深奧的經濟學啊~

現在的錢比未來的錢更值錢!

經過上面淺顯易懂的解說,大家應該會有感:錢越來越薄!

尤其時當你只把錢存在銀行不做任何投資活用的話,光憑每年的通膨率就可以讓戶頭瞬間減少好多錢,10年前的500萬元可以買台北一間房子,10年後的現在500萬元只能當頭期款,那我們想想再10年後呢?那時500萬可以買到的東西可能比現在差很多。

因此,如果考慮時間價值的觀念,未來的錢比現在的錢更不值錢,也就是說,現在的錢比未來的錢更有價值。這也是為什麼許多人會在考慮投資或儲蓄時,會優先考慮現在的收益和風險,而非未來的收益和風險

爲什麼房貸不要急著一次還清?

房貸是一種長期的負債,通常需要20-30年才能還清。在還清房貸之前,有些人可能會想盡快把房貸還清,以免累積過多的利息,當然如果你有富爸爸或是不缺錢的人可以選擇一次繳清,但以我這普通人來說,過早繳清房貸可能不是最好的選擇,以下是幾個我思考的原因:
  1. 資金流動性:把錢全數拿出來繳房貸,意味著這筆資金無法再被用來應付其他支出或投資,資金流動性可能會受到影響。
  2. 機會成本:若把錢全部用來繳房貸,就無法再利用這筆資金去投資其他可能獲得更高報酬率的項目,這就是機會成本。
  3. 稅務考量:房貸利息可以列入個人所得稅的扣除項目,如果提前還清,就無法享受這項扣除。
  4. 通貨膨脹:如同上面一大段說的,通貨膨脹會導致你的負債也跟著貶值,如果選擇提前還款就等於多還了。
其實繳清房貸的時間非常見仁見智,有些人可能會希望儘早還清房貸,而有些人則希望將資金用於投資其他項目,都沒有對錯,就是資金應用不同而已。最重要的還是考慮自己的財務目標和情況,選擇最適合自己的還款方式。
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